Пример использования ипотеки |
Пример:
Ирина Петровна подбирала ипотечный кредит для покупки квартиры (улучшение жилья) стоимостью 3,5 млн. рублей. В наличии у нее было 1,5 млн. рублей первоначального взноса (от продажи предыдущей квартиры). Совокупный доход всех созаемщиков (муж и сестра): 60 тысяч рублей. Ежемесячный платеж, который способна потянуть их семья: 25 тысяч рублей. Она выбрала 3 банка, условия по страхованию у них одинаковые, срок кредитования до 30 лет:
- Программа банка 1: минимальный первоначальный взнос: 20%, годовая процентная ставка: 14%, платежи аннуитетные, досрочное погашение разрешено, начиная с 6-ого месяца. Дополнительных комиссий нет.
- Программа банка 2: минимальный первоначальный взнос: 30%, годовая процентная ставка: 14,5%, платежи дифференцированные, досрочное погашение разрешено, начиная с 6-ого месяца. Дополнительных комиссий нет.
- Программа банка 3: минимальный первоначальный взнос: 20%, годовая процентная ставка: 13,75%, платежи на выбор – аннуитетные или дифференцированные, досрочное погашение разрешено через 3 года, до этого момента санкция – 0,3% от суммы досрочного погашения. Дополнительные комиссии: 5000 рублей за выдачу кредита.
Что мы получаем:
- Банк 1:
- на 20 лет: ежемесячный платеж составит 25 261,37 рублей, переплата (сумма, уплаченная сверх полученной) за весь период: 4,063 млн. рублей
- на 15 лет: ежемесячный платеж составит 26 996,57 рублей, переплата за весь период: 2,859 млн. рублей.
Здесь мы видим, что платеж всего на 1 700 рублей в месяц больше при сроке кредита 15 лет, а переплата значительно меньше – на 1,2 млн. рублей.
- Банк 2:
- при сроке кредита 20 лет максимальный платеж составит 32 963,57 рублей, далее будет ежемесячно уменьшаться. Переплата – 2,968 млн. рублей.
- При сроке кредита 15 лет: максимальный платеж – 35 741,25, переплата – 2,229 млн. рублей.
- Банк 3:
Вид платежа
20 лет
15 лет
платеж
переплата
платеж
переплата
Аннуитет
24 890 руб.
3 973 673 руб.
26 653 руб.
2 797 582 руб.
Дифференцированный
31 689 руб.
2 814 418 руб.
34 467 руб.
2 113 733 руб.
При дифференцированном типе платежа в таблице указан первый максимальный платеж, остальные будут меньше.
Обратите внимание, что при снижении срока кредита на пять лет при аннуитетной форме ежемесячный платеж меняется незначительно, а сумма переплаты ощутимо уменьшается.
Получается оптимальный вариант:
Программа банка 3 с аннуитетными платежами, так как для семьи удобно тратить на погашение кредита около 25 тысяч рублей, и сроком на 15 лет, так как сумма переплаты меньше и финансовая нагрузка на семью закончится раньше на 5 лет. Сумма комиссии увеличивает общую переплату на 5000 рублей, но все равно остается меньше чем в первом банке. Однако если существует потенциальная возможность досрочного погашения кредита в банке 3 условия для этого неудобные.
Ирина Петровна подает документы по перечню Приложения 2 как заемщик, работающий по найму, в первый и третий банк. Через 5 дней получает одобрение в обоих банках, ищет подходящую ей квартиру, производит ее оценку и подает документы на одобрение квартиры. Банк одобряет и назначает подписание документов через три дня.
На подписание документов приходят Ирина Петровна с мужем и сестрой и продавцы квартиры, подписывают кредитный договор и договор страхования, продавцу передается сумма первоначального взноса и открывается аккредитив (счет на который переводятся деньги, но воспользоваться ими можно только при условии подтверждения регистрации сделки в ФРС) и идут сразу же в регистрационную палату. Через пять дней продавцы обращаются в банк с документами, подтверждающими регистрацию продажи, и забирают свои деньги. Теперь Ирине Петровне необходимо ежегодно не забывать оплачивать страховку. Она собирает документ на имущественный вычет себе и мужу. Так как квартира оформлена в общую долевую собственность супругов, то каждый имеет право на вычет в размере 1 750 тысяч рублей. До 30 апреля следующего года она подает документы на получение вычета по уплате процентов, для чего заранее берет справку в банке об уплаченных процентах за отчетный период. Если сумма вычета больше чем уплаченный налог, то получать его можно несколько лет, пока сумма вычета не будет исчерпана.