Получение ипотечного кредита |
Как выбрать банк, и на что обратить внимание в договоре
При получении кредита надежность банка не так важна, так как мы не отдаем свои деньги, а берем. Поэтому следует выбирать вариант с более выгодными условиями для заемщика, и основными параметрами выступают удобство расположения, качество сервиса и программа кредитования.
Качество обслуживания можно оценить по отзывам клиентов на форумах, а также посмотрев рейтинги клиентоориентированности на сайте РБС.
Программу кредитования необходимо оценить по критериям, указанным на стр. 4 настоящего модуля и выбрать оптимальную для себя по стоимости, сроку, валюте и уровню первоначального взноса. Необходимо уточнить у банка:
- возможность досрочного погашения, через какой срок оно возможно и на каких условиях,
- какие дополнительные комиссии придется оплачивать и их общую сумму,
- что пересчитывается при частичном досрочном погашении: срок кредита или сумма платежа. По общей финансовой эффективности перерасчет срока кредита намного выгоднее, особенно, через 3–4 года от начала кредитного договора.
- какие штрафы и за что предусмотрены кредитным договором,
- какие права и обязанности имеет заемщик. Некоторые банки, например, не разрешают сдавать недвижимость в аренду
- при каких условиях банк имеет право потребовать досрочное погашение всего кредита,
- существует ли вероятность передачи долга (продажи закладной) другому кредитору и при каких условиях,
- при каких условиях кредитор может наложить взыскание и забрать недвижимость,
- какова общая сумма переплаты.
Обратите внимание, что при кредите на срок более 18 лет разница в ежемесячных платежах не существенна, а разница в переплате и срок кредита больше. На сайтах есть универсальные калькуляторы, которыми можно воспользоваться для расчета параметров желаемого кредита. На данных ресурсах есть возможность рассчитать и дифференцированные, и аннуитетные платежи, а также получить результат по сумме кредита и по сумме дохода. При выборе аннуитетного платежа ежемесячная нагрузка на семью одинакова, но сумма общей переплаты выше, чем по дифференцированному платежу, по которому финансовая нагрузка в первые годы оплаты кредита выше, чем в последующие.
Задание.
Необходимо выбрать оптимальную кредитную программу, воспользовавшись универсальным калькулятором. Сумма кредита: 1 500 000 рублей, срок: 15 лет (180 месяцев). Параметры доступных программ кредитования:
Программа 1
Программа 2
Программа 3
Процентная ставка
12,75%
13,00%
13,25%
Платежи
Аннуитет
Аннуитет
Аннуитет
Комиссия за выдачу кредита
5 000 рублей
5 000 рублей
нет
Комиссия за обслуживание счета
0,5% ежемесячно
нет
нет
Досрочное погашение
Через 6 месяцев
Через 1 год
Через 6 месяцев
Ваш выбор (да/нет)
Задание.
С помощью универсального кредитного калькулятора выбрав параметр расчета «аннуитетные платежи по доходу», рассчитайте возможную сумму кредита и стоимость квартиры для семьи, имеющей право на материнский капитал в сумме 430 тысяч рублей (ребенку не исполнилось трех лет). Доход супруга: 38 000 рублей в месяц, доход супруги: 23 000 рублей в месяц. Есть накопления на сумму 300 000 рублей.
Как оформить ипотечный кредит
После выбора кредитной организации, необходимо собрать пакет документов на заемщика и обратиться в банк. Если кредит будет одобрен, то это одобрение действует в разных банках от 3 до 6 месяцев. За этот период необходимо подобрать недвижимость, произвести ее оценку в независимой оценочной компании и подать документы в банк на одобрение жилого объекта. Далее нужно действовать по схеме:
Рисунок 3. Этапы проведения ипотечной сделки.
Если Вы берете кредит на покупку квартиры в строящемся доме, то средства перечисляются на счет застройщика. Банки обычно кредитуют приобретение квартир только в проверенных ими новостройках. Процентная ставка на этапе строительства на квартиру обычно выше. После регистрации собственности она снижается на 2–3 процентных пункта.
Когда заемщик берет средства на участок и строительство собственного дома, то кредит перечисляется траншами, перед каждым следующим траншем банку необходимо подтверждать целевое использование средств и динамику строительства.
При оформлении ипотечного кредита требуется страхование:
Рисунок 4. Объекты страхования при ипотечном кредитовании
Общие затраты по страхованию составляют обычно около 2% от стоимости кредита. Банк предоставляет на выбор список аккредитованных (одобренных) страховых компаний, Вы можете выбрать наиболее дешевый вариант.
Подробности об указанных видах страхования можно найти в тематической области «Защита от рисков», а необходимость страхования конкретных объектов и правовые аспекты данного вопроса рассмотрены в модуле «Права заемщика».