Эксперт рассказал о фиксированных и плавающих процентных ставках по кредитам

Чубур Ольга Васильевна, кандидат экономических наук, доцент, Алтайский филиал ФГБОУ ВО «Российская академия народного хозяйства при Президенте Российской Федерации», консультант по финансовой грамотности.

2021-03-25.jpg

Кабинет министров совместно с Банком России готовит поправки, регулирующие данный вопрос. 3 марта 2021 года Банк России опубликовал доклад для общественных консультаций «О регулировании рисков, связанных с возможным распространением плавающих процентных ставок в ипотечном кредитовании», где указал целый ряд рисков для заемщиков в случае применения плавающих процентных ставок.

Какие виды процентных ставок могут быть использованы при выдаче ипотечных кредитов?

Существуют различные виды процентных ставок. В зависимости от базы начисления процентов выделяют простые и сложные ставки. При использовании простой ставки база наращения процентов не меняется (проценты начисляются на основную сумму долга), при использовании сложной ставки проценты начисляются не только на сумму долга, но и на ранее начисленные проценты. При выдаче долгосрочных кредитов используют сложные ставки, так как в этом случае сумма долга увеличивается на большую сумму, что выгодно кредитору.

Согласно следующей классификации, различают фиксированные и плавающие ставки. В первом случае, ставка по кредитному договору фиксируется на весь срок договора. Во втором случае, ставка по договору может быть пересмотрена в зависимости от изменения базовой величины (темпа инфляции, среднерыночной ставки, ключевой ставки, ставки межбанковского рынка…).

 

Какие риски несет заемщик при использовании переменной ставки?

В случае снижения базовой величины снижается и ставка по кредитному договору. У заемщика нет необходимости рефинансировать кредит на более выгодных условиях, предлагаемых на рынке.

При росте базовой величины ставка по договору увеличивается. И у заемщика, как правило, два варианта: не подписывать дополнительное соглашение и погасить остаток долга не прежних условиях или согласиться с условиями кредитора.

В первом случае это сделать практически невозможно. Ипотечные кредиты - долгосрочные кредиты на большую сумму. И, как всем хорошо известно, первые годы основную долю ипотечного платежа составляют начисленные проценты, и тело кредита сокращается очень медленно. У заемщика нет необходимой суммы, иначе он бы погасил кредит досрочно.

При согласии с новыми условиями кредитора увеличивается общая сумма переплаты. Возможны два варианта: либо увеличивается срок погашения при прежнем размере платежа, либо срок погашения остается прежним, но увеличивается размер платежа.

 

Почему данный вопрос актуален для кредитного рынка в настоящее время?

В настоящее время ключевая ставка составляет 4,25%*. 12 февраля 2021 года Центральный банк принял решение сохранить ее на этом уровне. Снижения ставки не планируется. Выдан большой объем ипотечных кредитов, в том числе и по льготной процентной ставке около 7% годовых. Ставки по ипотеке достигли исторического минимума в России.

Давайте вспомним ипотечный кризис 2007-2008 года в США. В первой половине 2000-х годов происходило бурное развитие рынки ипотечного кредитования, что вызывало непрерывный рост цен на жилую недвижимость. Уровень ключевой ставки снизился с 6,5% в 2000 г. до 1% в 2003 году. Доля кредитов с плавающей процентной ставкой достигала 62%. К 2007 году ставка повышается до 5,25%, и уровень просроченной задолженности резко увеличивается. Произошло схлопывание ипотечного «пузыря», вырос объем продаж заложенной недвижимости, и началось падение цен на жилье. Произошедшее на рынке ипотечного кредитования было связано с изначально слабым финансовым положением заемщиков. Рост ставки по ипотеке (так как она была плавающей) и рост платежей привели к росту количества неплатежеспособных заемщиков.

Согласно докладу ЦБ можно выделить целый ряд факторов, влияющих на величину процентного и кредитного риска банковского портфеля. В зависимости от состояния экономики возможны изменения ключевой ставки и рост ставок на кредитном рынке. Существенное повышение ключевой ставки и наличие пункта об использовании плавающей ставки в кредитном договоре в условиях возросших инфляционных рисков может негативно сказываться на финансовом положении заемщиков и, соответственно, самих банков.

 

Используют ли иностранные банки плавающие ставки по ипотечным кредитам?

По данным Европейского центрального банка в зоне евро доля кредитов с плавающей ставкой по состоянию на конец августа 2020 г. составила 57% от всего объема кредитов компаниям и населению, в то время как доля плавающих ставок в ипотеке – всего 15,7%.

Как правило, плавающие процентные ставки преобладают в кредитовании юридических лиц. Суммы процентных платежей уменьшают налогооблагаемую прибыль и позволяют экономить на налоге на прибыль. А в случае высокой экономической рентабельности растет и доход на каждый собственный рубль.

Обратная ситуация складывается для физических лиц. В случае роста процентной ставки и сокращения реальной заработной платы резко снижается платежеспособность заемщика.

 

Несколько советов потенциальному заемщику:

1.Внимательно изучите условия договора.

2. По возможности, избегайте плавающих ставок. В случае снижения ставок на кредитном рынке существует возможность рефинансирования своего кредита на более выгодных условиях. В случае роста среднерыночной ставки - Вы защищены договором, в котором ставка фиксирована.

3. Если в договоре указана плавающая ставка: проведите стресс-тестирование для своего бюджета. Пересчитайте платежи по более высокой ставке. Оцените свою платежеспособность в новых условиях. По возможности, оговорите с кредитором и зафиксируйте в договоре частоту пересмотра ставки и интервал однократного изменения ставки.

4. Не переоценивайте свои финансовые возможности.

 

* Совет директоров Банка России принял решение установить ключевую ставку с 22 марта 2021 года на уровне 4,50% годовых.

25 марта 2021